1。物业管理的意义

　　“财产”一词翻译自英文property，主要指以土地形式存在的不动产以及土地上的建筑物、构筑物、设备、设施①。 《物业管理条例》中的“物业管理”是指业主选聘物业服务公司，按照物业服务合同，对房屋、配套设施及相关场地进行维修、保养和管理，维护周围环境卫生和秩序。相关领域②。物业管理是城市管理的一个组成部分，社区物业管理通过为居民提供优质、高效的有偿服务，实现物业保值增值，营造舒适、安全、整洁、文明、和谐的适宜人们居住的环境。建立开发商的声誉，并提高其在市场上的影响力。经济竞争力 ③．物业公司的物业管理模式是指公司如何运作。其管理水平可体现在卫生环保、社区治安、公共设施管理维护、物业服务、社区文化、和谐社区建设等方面。

　　2。大连社区物业管理发展现状

　　经过多年的发展，辽宁省大连市的物业管理无论是数量还是质量都已呈现出一定的规模和档次。据调研，目前全市共有物业管理企业879家，物业管理从业人员5万余人，物业管理面积10347平方公里； 87家物业管理企业通过了IS09002系列国际质量体系认证。涌现出一批管理水平高、服务质量好的知名物业管理公司，如中宝、明仁、永嘉、万达、金环、万科、公用事业等。 ③.

　　目前，大连市物业管理公司从类型上可分为四类。

　　1。福利型：住房制度改革实施后，部分公有住房出售给单位业主或社会个人，但其房产仍由原业主管理，如润兴凤凰城。

　　2。建管分离型：此类物业管理公司独立运营，自负盈亏。由房地产开发公司衍生出来的物业管理公司有很多，比如大连亿达就拥有国家物业服务企业一级资质。物业管理有限公司。

　　3。连锁经营型：一些外地物业管理公司凭借良好的品牌和雄厚的实力，在全国市场的发展中进入大连，如深圳万科物业、金湖物业、中日合资大连吉田物业等有限公司

　　4。是由富丽华物业等国内外知名酒店集团衍生而来的物业管理公司。

　　3。大连物业管理行业存在的问题
　　
　　本文采用实地调研和问卷调查的方式，了解大连市物业管理行业的发展现状（发放问卷200份，其中有效问卷188份）。当前大连市物业管理行业存在的问题主要有以下几个方面：

　　1。缺乏诚信。大连的物业管理经历了从计划经济向市场经济的过渡阶段。大多数设立物业管理的市场主体对物业管理的认识存在缺陷。业主委员会成立困难，或者成立后缺乏凝聚力的现象是普遍存在的。 、腐败等现象存在，尚未充分发挥规范物业管理的作用。企业经营者往往只注重眼前利益，导致企业缺乏诚信，投机取巧，消费者不满严重，不利于企业的长远发展。关于财产 是否按照合同履行义务的问卷调查结果如下：[1]

　　
　　2。该系统尚未完善。大连市人民政府于1999年12月23日公布《大连市城市住宅区物业管理办法》。但自颁布以来，有关物业管理制度的相关法律法规仍不健全，存在问题和漏洞，监管力度不够，对物业管理没有严格限制公司。随着物业管理的发展和物业管理行业的竞争，物业管理纠纷不断出现，呈上升趋势，且纠纷多元化、当事人群体化，处理相对复杂。据调查，62%的用户没有听说过，看看你所在的社区有规范的物业管理制度。

　　3。收费制度不合理。调查显示，部分住宅小区根据物业配套设施、环境、服务等因素，将物业服务费分为特级、一级、二级、三级、四级五级。内容、服务标准、服务质量。 【2】

　　
　　可见，业主对物业费的支出并不了解，财务透明度不高。居民对物业公司信任度不高。消费者与物业管理公司存在矛盾，物业管理费低。收集率不高的情况很多

　　这给物业管理工作的开展带来了困难，导致物业管理企业长期低成本经营，甚至长期亏损经营。服务质量难以提升，缺乏发展动力。物业管理行业发展受到制约，消费受到影响。他们自己的利益。

　　4。企业整体素质不高。市场经济条件下，物业管理公司市场化、经济化已成为发展的必然趋势。优秀的物业管理以专业化、社会化为特征，以科学化、优质化服务为目标，以健全的组织架构、财务体系、法制体系为保障，以良好的经济效益、社会效益、环境效益为最终结果。 .

　　然而，大连目前人才匮乏，制约了物业管理行业的发展。调查发现，物业管理企业中具有大专及以上学历的不足40%。公司缺乏专业人才，导致团队整体素质较低。已经成为物业管理行业发展的瓶颈。

　　4。大连社区物业管理模式选择

　　1。政府主导的旧城管理模式。大连老城区占比较小，主要分布在甘井子、焦金山、甘井子、周水子、兴化街四个街道。旧建筑占全市19.4%，人口密度高达每平方公里1.25万人。 。这些地区大部分建筑陈旧，3条街道没有污水及污水处理设施，近万名居民用不上燃气，辖区环卫、交通等服务设施严重负债。在老城区物业管理改革中，应逐步弱化政府的作用，减少政府的行政干预。我们可以发挥社区服务的优势，与物业管理相结合，提供有偿服务，拓展经营项目。单一的固定服务模式已经不能满足当今消费者的需求。应该在住房维护、垃圾清运等基本服务之外，提供更高品质的服务，推动老城逐步自我改造。

　　2。 “三位一体”的普通社区管理模式。 “三位一体”管理模式是指街道社区委员会、业主委员会、物业公司各司其职、相互依赖、相互支持的新型管理模式④。在这种管理模式中，社区委员会的基本职责是宣传法律法规和国家政策，维护社区成员的权益，协助政府管理社区服务、社区治安、计划生育、物业管理等工作。 、掌握和了解居民的需求，并向政府反映民意；物业管理公司主要接受业主委托，提供辖区内建筑物及配套设施设备和公共区域的维护、修理、环境卫生维护等；业主委员会的基本职责是召集业主大会会议，监督物业管理公司管理规定的实施。这种模式涉及“三个主体”的参与，可以充分发挥房地产开发商和业主大会的监督职能，加强对物业管理公司的指导，使物业管理公司能够提供更好的服务。应该在福嘉新城、芙蓉人家、炮区建立这种模式，在雅氏亲亲美景、南关岭住宅区、软件园等中档社区实施。

　　3。业主自治的高端社区管理模式。这种模式是开发商设立物业管理公司，物业管理公司将股权分配给业主。房屋出售前，开发商提供资金设立物业服务公司。拥有公司全部股份，并聘请各类专业技术人员。在销售过程中，房地产公司根据买家的购房情况，将股份以不同的份额分配给买家，使业主拥有公司的股份，成为物业公司的股东。所以这种模式比较适合在业主资金实力雄厚、文化水平较高的高端社区实施，如中国名城、海昌新城、亿达国际新城、万达华府、天兴新家园、星海等星海广场附近的人家。 、星海国宝，以及中南路附近的悦泰临里、丰和万家、万科地产等都是大连近年来的高端社区。高端消费社区数量逐渐增多，需要高水平的物业管理模式与之相匹配。并且在实践过程中不断完善。

　　注：

　　①贾艳梅。我国城市社区物业管理模式研究[J].中国住宅设施，2009（5）
　　②丁秀娟。盐池县城市住宅小区物业管理模式研究[J].沉阳建筑工程学院学报，2011（4）
　　③中国政府大连门户网站④姜秋霞。城市社区“三位一体”管理模式的优化与探索[J]，2010（12）
　　
　　参考：

　　[1]李大业.沉阳方圆大厦物业管理有限公司发展战略研究[J].住宅行业，2010（5）
　　[2]郑胜全.小城镇、乡镇企业与农业产业化互动发展研究[M].人民出版社，2010